タイ不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインの全て

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タイの不動産投資でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙う時に知っておくべき知識

 

日本では大家さんが入居者から得る家賃収入で得る利益のことを「インカムゲイン」と言いますが、タイをはじめ新興国投資で話題となっているキャピタルゲイン。
難しい説明になるので抜粋しました。

資産価値の上昇による利益のことを言う。購入価格(から購入経費を差し引いた額)と売却価格(から売却経費を差し引いた額)の差による収益       from wikipedia

なぜ日本ではなく新興国でキャピタルゲインを狙うのか

2020年に東京オリンピックが終わるまではいいかもしれないけれど、年々少子高齢化が進んでいて将来が不安な日本。
人口や経済がこれから衰退していく日本でインカムゲイン(家賃収入)だけを期待しているより、年々GDPが上がって人口も上昇している新興国に投資してインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える方がいいじゃないか!と考え多くの方がタイをはじめマレーシア、フィリピンなどに不動産を購入しています。
しかしもうかなりの方が投資をしていて、一部の都市や地域ではもう遅いとの声もあります。

不動産投資でタイを選ぶメリット

ASEAN経済共同体(aec)のハブ的存在へ

2015年11月に、ヒト、モノ・カネの動きが自由化することや関税撤廃をして活発な貿易を促進するために発足したAEC。EU連合みたいなものですね。
これを受け、近隣諸国との国境や道路整備などの巨大なインフラが進められています。
アセアンの中でもタイはその経済的豊かさ(失業率1%で最も失業率が低い)から出稼ぎ労働者が就労のため集まったり、たくさんの国に囲まれているその立地から、これからの経済共同体で恩恵を受けられると予想されています。

期待される鉄道網

現在の5倍の規模になると予想されているバンコクの鉄道網。現時点で路線の総距離数は100キロほどですが、2019年には240キロ、2032年には515キロが延長される予定になっています。
またバンコクパタヤ間の高速鉄道も2018年に開通する計画も進んでいることやこれからの近隣諸国との鉄道も考えるとバンコクをはじめとするタイのインフラ整備にはかなりの期待ができます。

2016-01_Extension_Schedule

2029年までのバンコクの都市交通網計画  ※from:BTS社

固定資産税

 

タイと並べて人気があるマレーシアでは約0.2%、フィリピンでは0.5-1.5%。
ちなみに日本は1.4%+都市計画税0.3%と恐ろしいですね。

実はタイには固定資産税というものが存在していませんでした。
ただ2016年6月に導入されることが決定し、施行は2017年を予定しているとのことです。住宅の1件目は比較的安く5千万までは無税、1億までだと0.05%、1億以上は0.1%になります。
二件以降の住宅から細かい値段に応じて変わって来ますが、マレーシアやフィリピンと比べるとまだ格安です。

プレビルド物件

新興国でキャピタルゲインを狙う上で基本中の基本とも言われているプレビルド物件。
東南アジアでは一般的に行われている販売方法で、物件の建設を開始する前や建設中に購入し頭金を毎月分割で払い、完成したら残りの金額をまた分割で払う方法です。

このプレビルドのメリットは長年かけて分割で払えることから小額で投資できるということ、また完成までにほとんどの物件が値上がりするのでキャピタルゲインが狙えるというところです。
しかしそのメリットからデベロッパーが倒産する可能性も少なからずあり、もし倒産した場合は自己責任となりますので現地で実績のあるデベロッパーを選んだり、信頼できる不動産会社の人から情報を聞いておくべきでしょう。

日本ではなくタイでインカムゲインを狙う

東京の平均利回りは5%。比べてバンコクの平均利回りは5.1%と大差はないですが日本不動産は人口減少により、2040年には空室率が40%まで達する見通しがあることから大変高リスクと考えられます。

タイはこれから人口がどんどん増えていく!!とはならず意外にも低増加であり、今後はさらに低下していくことが予想されています。

しかし先ほども述べたように、ある程度の経済力をもち立地のいいタイは将来的に近隣諸国から人が流れてくることが予想されています。
またアセアンが発展していくにつれ、平均所得が上がり現地人のコンドミニアム賃貸の需要はますますあがってくることでしょう。

さらに観光大国としても有名なタイ。2015年は3000万人ほどの観光客数が訪れています。このことから短期滞在、また最近話題のAIRBNBと言われる民泊サイトを使って短期賃貸をすることによって高い利回りを期待することもできます。観光大国だからできることのひとつですよね。

まとめ

 

タイ問わず海外不動産投資をする上で一番危険なのは知識や現地の状況を知らないまま購入することです。
もしバンコクで今新しく物件を購入するなら、これからできる駅近の物件を格安で購入してキャピタルゲインを待ちながらAIRBNBなどの民泊でインカムゲインの利回りを高くし、数年後インフラが整ったときに売却という形が個人的に理想だと思います。

 

 

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